新型冠状病毒感染肺炎疫情的爆发和蔓延超出了社会大众可以预见、可以预防和可以克服的范围，且任何个体均无法独立阻止该疫情的发生，需要全社会共同努力才能防控。这种疫情及其政府动员采取的防控措施应属于不可抗力。笔者就此次疫情及其防控措施对建筑和房地产企业造成的风险及其法律应对措施进行简要叙述，期望对建筑和房地产企业的经营管理者有所启发。
一、新冠疫情及防控措施对房地产企业造成的影响
（一）关于逾期交付房屋的风险问题
新冠疫情已引起春节假期延长，各地开工时间延后，各地政府均要求企业不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工，此后各地政府部门根据疫情发展情况，通知继续延长假期，不得擅自开工。该等情形将引起建筑工程工期延期，从而可能导致出卖人逾期向买受人交付房屋。房地产开发商在计算逾期交付违约金时，是否可以全部扣除该等不可抗力原因延误的天数？
在建设工程工期滞后的情况下，房地产开发企业存在逾期交付房屋的风险。如约定的交房时间在新冠肺炎疫情及防控措施之前，迟延履行后发生的不可抗力不能免责。如约定的交房时间在新冠肺炎疫情及防控措施期间，则房地产开发企业可主张将交房日期顺延至疫情解除之后的合理时间，且无需承担逾期交房的违约责任。如约定的交房时间在疫情解除之后，但确因受到疫情影响导致无法按期交房，则可根据工程复工等情况变更房屋交付日期，在正常复工后，根据项目的实际情况，重新合理确定房屋交付时间，并以合理的送达方式告知购房人。
（二）关于买受人逾期收房的情况下物业费起算时间问题
买受人因此次疫情逾期收房，开发商通知买受人收房之日起或《商品房买卖合同》约定买受人收房之日起至买受人因疫情影响实际收房之日止，上述期间的物业费应由何方承担？
如《商品房买卖合同》对于不可抗力发生时，收房的情况有约定的，按照约定执行。如未约定的，《商品房买卖合同》约定收房时间在疫情影响期间，买受人可以援引不可抗力的法律规定，主张延期收房。开发商可以与买受人重新约定收房时间，并按重新约定的期间缴纳物业费。如买受人在疫情开始前已经收房的，则买受人不能援引不可抗力的规定主张减免物业费。
（三）关于买受人逾期付款问题
商品房的买受人未按合同约定支付购房款，买受人是否可以援引不可抗力的规定免除其逾期付款的违约责任？
商品房买卖合同中，金钱给付义务通常不适用不可抗力，尤其是在电子支付手段发达的今天，但也不排除特殊情况。如买受人确实感染冠状肺炎在救治阶段、隔离阶段或是救护的医护人员，亦或是大额付款需要在银行营业网点现场办理，但银行网点未营业，其延期付款可主张免责。房地产企业如以疫情影响收入主张买受人延迟付款责任甚至要求解除合同，通常不会被支持。
（四）关于商品房买受人逾期办理银行按揭贷款手续问题
商品房买受人未按合同约定办理银行按揭手续，开发商是否有权按照合同约定要求买受人承担违约责任，或直接解除与买受人签订的《商品房买卖合同》？
《商品房买卖合同》中通常会对买受人办理银行按揭手续的时限及违约责任作出约定，以期达到尽快回款的目的。但对疫情影响的逾期办理银行按揭手续买受人应否承担逾期办理的责任，应分具体情形处理：
1、因银行延期复工的影响
根据郑州市疫情防控部门发布的《全市工业企业、服务业企业和建筑工程安全复工复产有关事项的通知》，融资担保公司、小额贷款公司、典当行、融资租赁公司、商业保理公司等地方金融机构，房地产开发企业房屋网上销售、中介销售等房地产服务企业复工时间为2月24日。若合同约定买受人该义务的履行期限在延迟复工期间，可能出现因银行延期复工导致银行按揭手续无法按照约定履行。就此情况，双方可协商变更办理银行按揭手续的期限。
2、特殊情形的影响
第一，因买受人确实感染疫情在救治阶段、隔离阶段或是救护的医护人员，则办理银行按揭手续的时间顺延至前述情形消失后的合理期限内。
第二，因政府部门采取疫情防控措施，致使买受人无法按照约定期限或银行复工后的期限前往办理按揭贷款手续时，则因政府的疫情管控措施构成不可抗力，买受人可主张免除违约责任，但应当与开发商及银行另行协商办理按揭贷款手续的时间。
（五）关于商品房认购协议的履行期限问题
房地产企业与认购人签署的认购协议中，一般会约定签署正式商品房买卖合同、支付首付款的时间，认购人未按时签署合同、未支付首付款，企业能否解除商品房认购协议？
房地产企业与认购人签署的认购协议中，一般会约定签署正式商品房买卖合同、支付首付款的时间，若该义务的履行期限在疫情延迟复工期间，则因疫情延期复工导致认购协议无法按照约定期限履行，在此情况下，双方可协商变更履行期限，或顺延至解除疫情防控措施后办理。
鉴于郑州市对于企业复工分不同行业和区域，故建议房地产企业在复工后对签署的认购协议进行梳理，若发现需在假期延长、迟延复工期间履行的认购协议，应尽快与认购人沟通，协商确定新的履行期限。
（六）关于逾期办理商品房产权登记的风险
目前政府部门业务窗口关闭，房地产企业可能面临逾期办理产权登记的风险。相对于逾期交付房屋的风险，影响逾期办理产权登记的因素相对单一，在政府部门恢复正常办公后可办理相关手续，假期延长、延期复工对办理产权登记影响的周期较易判断。因此，尽管疫情客观上影响产权登记手续的办理，但是影响程度有限，房地产企业能否以此次疫情主张免除责任？
新冠肺炎疫情及防控措施在产生逾期交付房屋风险的同时，可能会造成逾期办理产权登记的风险。如约定的产权转移登记时间在新冠肺炎疫情及防控措施之前，迟延履行后发生不可抗力不能免责；如约定的办理产权转移登记的时间在新冠肺炎疫情及防控措施期间，鉴于目前政府部门业务窗口关闭，在政府部门恢复正常办公后才可办理相关手续，办理产权转移登记时间应相应顺延至政府部门恢复正常办公后；如约定的办理产权转移登记的时间在新冠肺炎疫情及防控措施解除之后，则应根据新冠肺炎疫情及防控措施的影响期限，顺延办理产权转移登记时间并以合理的送达方式告知购房人。
（七）关于房地产企业在保证期间内对买受人逾期还贷是否承担保证责任的问题
买受人以银行按揭方式购房，通常在办妥抵押登记之前，房地产企业与金融机构约定就买受人的还款应向金融机构承担阶段性连带担保责任。如买受人在疫情防控期间逾期还贷，房地产企业应否对买受人逾期还贷承担连带担保责任？
金钱给付义务通常不适用不可抗力，但也不排除特殊情况，如买受人确实感染肺炎在救治阶段或隔离或是救护的医护人员，其延期还贷可主张免责。中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局联合于2020年2月1日发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》第二条第十四款规定“要合理调整逾期信用记录报送，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录”,据此对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，不视为逾期还贷，可依调整后的安排还款，此种情形下，房地产企业也无须对买受人逾期还贷承担连带担保责任。但前述情形之外买受人逾期还贷，如金融机构要求房地产企业按照签订的保证合同承担保证责任，房地产企业也应承担相应责任后再行向买受人追偿。
（八）关于买受人要求变更或解除商品房买卖合同的问题
疫情发生后，买受人可能向房地产企业提出变更或解除商品房买卖合同的主张，例如要求调整价款、延期支付价款或退房。买受人可能的理由包括受疫情影响收入下降、标的房屋位置恰处于疫区、因隔离等原因未能及时付款等，房地产企业应如何应对？
因不可抗力事件的发生导致负有合同义务一方履行不能，例如买受人确因疫情隔离无法履行付款义务，属于不可抗力情形，可免除相应的违约责任，但买受人需就“因隔离无法履行付款义务”这一事实承担举证责任；而如买受人提出其收入下降、标的房屋位于疫区等理由，则该等原因不会导致合同双方“不能履行合同”的后果，即买受人仍可按照合同约定向出卖人支付房屋价款（虽然可能履行困难或造成不公平），不属于适用不可抗力法律条款的范围。
二、新冠疫情及防控措施对建筑工程企业的影响
（一）新冠疫情及其防控措施是否必然导致工期顺延的问题
疫情及其防控措施造成工程项目不能复工的原因基本可以归结为两个方面，一是地方政府根据疫情发布的禁止复工命令；二是虽然地方政府没有直接规定施工项目禁止复工，但是由于疫情引起的原材料供应短缺或劳动力不足，造成项目无法施工。如果存在这两种情况之一的，应当认定疫情及其防控措施引发项目难以正常施工，工期将会发生顺延。
反之，如果地方政府没有规定禁止复工生产，且疫情没有影响生产要素发挥作用的，则疫情不能导致工期顺延，承包商无权以疫情向发包人主张工期延长。
另外，由于疫情期间与春节期间的放假停工时间恰好重叠，承包商还需要说明其应复工时间，实际复工时间与应复工时间的时间差才为实际停工时间。
（二）新冠疫情及其防控措施是否触发建设工程合同约定的不可抗力条款适用的问题
在《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）中，其通用合同条款第17.1款中关于“不可抗力”概念外延的界定中包括“地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形”在内。那么是否意味着，无论新冠疫情就建设工程项目的影响程度如何，均可直接适用不可抗力免除违约责任呢？同时，承包人是否有权可通过主张不可抗力要求发包人支付永久工程、已运至施工现场的材料和设备损坏的费用以及停工期间承包人必须支付的工人工资等？
对于工程停工所造成的费用损失，原则上应由承包人和建设单位合理分担。根据《建设工程施工合同》（GF-2017-0201）17.3.2规定：“不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：…4、因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；…”因此，对于停工期间必须支付的工人工资，应由发包人承担。
其中必须支付的工人工资应理解为因疫情造成停工期间，现场留守人员的工资支出。《2013年建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013）第9.10条第4 项规定，“停工期间, 承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用应由发包人承担”。因此，施工企业应注意对疫情发展作出合理判断，及时撤离不必要的施工及管理人员或延缓春节后的开工。同时，及时收集、保存现场留守的必要管理人员及保卫人员的人员名单、支出费用的证据。
对于延缓开工所产生的机械闲置的租赁费用，如果合同没有特别约定的，施工企业应及时与发包人协商，双方对上述费用进行合理分担。有观点认为，对于机械闲置的租赁费用应由发包人承担，但是根据上述法律规定和交易习惯关于不可抗力的处理原则，对于机械设备损坏的风险由承包人自行承担，根据举重以明轻的法理，对于机械租赁费用的损失亦应由承包人承担。《2013年建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013）第9.10条第3 项规定，“承包人的施工机械设备损坏及停工损失，应由承包人承担”，也明确了该类损失的承担原则。此种情况下，承包人的损失又该如何规避？新冠肺炎疫情及防控措施造成的停工实际上导致租赁物无法继续使用，机械、设备出租人如仍继续基于原合同主张租金，承租人（施工企业）享有“履行抗辩权”，司法实务中也认为受疫情影响而停业期间的租金可予以减免，承包人可以不可抗力作为法定事由向出租人主张抗辩权，以免除不可抗力期间的租金，而不应向建设单位主张租金费用损失。
（三）关于疫情及其防控措施造成的建设工程合同履行障碍是否适用不可抗力或情势变更法律条款问题
因疫情导致主材、人工市场价格或设备、机具租赁价格波动幅度等超过合理预期，相应导致施工措施费用增加，是通过不可抗力法律条款解决？还是通过情势变更原则解决？
材料价格上涨的损失分担受新冠肺炎疫情的影响，有可能会导致疫情解除后大量工地的集中开工，届时有可能会导致主要建筑材料需求的集中爆发，从而导致价格较大幅度的上涨。目前，国家法律法规层面也较少涉及此种情形下的工程费用调整问题。《2013年建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013）第9.8.3条规定，“发生合同工程工期延误的，应按照下列规定确定合同履行期的价格调整：因非承包人原因导致工期延误的，计划进度日期后续工程的价格，应采用计划进度日期与实际进度日期两者的较高者。”《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第十五条第（五）项规定，不可抗力造成的工程费用和工期的变化产生的风险由建设单位承担。因此新冠肺炎疫情导致的设备材料价格上涨的费用主要由发包人承担较为合理。但因上述规定并非法律的强制性规定，如施工合同中未有特别约定，施工企业可收集有关材料价格上涨的证据，对因疫情导致采购成本上涨的损失，向发包人及时提出索赔申请，争取自身的合法权益。最终由发承包双方根据实际情况协商后确定费用的承担比例，通过补充协议予以固定。
（四）关于固定价款合同能否依据不可抗力、情势变更或者其他法律规定调整价款的问题
受疫情影响导致材料、人工、防疫措施等各项费用的增加，虽然是疫情导致的直接后果，但对于合同的履行而言，并非不能避免、不能克服，并不能直接导致合同无法履行，因此不属于不可抗力。
在各项费用增加的情况下，如合同中已设置调整价格的机制，则可以按照合同约定调整价格；如合同为固定总价合同，则在涨价超出合理预期、继续履行合同对一方显失公平的情况下，可以主张适用情事变更进行调价。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
（五）关于缺陷责任期或保修期能否适用不可抗力法律条款延长的问题
工程竣工验收移交发包人后，因承包人原因产生的质量缺陷，承包人应承担质量缺陷责任和保修义务。如缺陷责任期和保修期内疫情爆发，发包人是否有权适用不可抗力法律条款延长该期限？承包人是否能主张疫情构成不可抗力进而免除其相关维修责任？
缺陷责任期或保修期内疫情爆发的，不能适用不可抗力法律条款主张延长上述期限，但可以视情况主张免除合同一方延期履行合同义务的责任
工程竣工验收移交发包人后，因承包人原因产生的质量缺陷，承包人应承担质量缺陷责任和保修义务。缺陷责任期和保修期内爆发疫情，是否能主张疫情构成不可抗力进而免除相关责任的，需要判断疫情对合同义务的履行是否产生“不能避免”、“不能克服”的影响。
通常情况下合同中对于延长缺陷责任期有所约定，例如《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）中约定，在缺陷责任期内发生因承包人原因造成的缺陷的情况下，发包人有权要求延长缺陷责任期，但延长后的缺陷责任期最长不能超过24个月。如缺陷责任期或保修期内未发生承包人原因产生的质量缺陷，即便期间爆发了疫情，由于不存在因疫情导致无法履行合同义务的情形，因此发包人不能以不可抗力为由主张延长上述期限。
如缺陷责任期或保修期内疫情爆发且在疫情期间发生了承包人原因产生的质量缺陷，因疫情影响发包人无法及时发现并通知承包人的，发包人可以不可抗力为由主张免除未能及时通知的责任；对于该等发生在缺陷责任期或保修期内的质量缺陷，承包人仍应按照合同承担修复、赔偿等责任。
如疫情期间发生了承包人原因产生的质量缺陷，且因疫情影响承包人无法查看工程、工人无法施工、材料设备等无法采购运输等原因，导致承包人无法按期修复的，承包人可以不可抗力为由主张免除未能及时修复的责任。
如疫情爆发前承包人就已经收到了发包人的缺陷通知但未能按期修复，后来疫情爆发的，因承包人违约在先，不能主张适用不可抗力进行免责，仍应对延迟修复承担违约责任。
（六）关于发包人延期支付承包人工程款问题
1、付款义务不能免除
发包方的主要合同义务是支付工程款。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”对于付款责任而言，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第十条的规定，只有建设工程质量不合格且经修复后仍不合格的情形下，发包人的付款责任才得以免除，因此本次新冠肺炎疫情不能作为发包人免除付款责任的理由。
2、受疫情影响导致付款迟延，不承担迟延履行违约责任
在疫情管控的特殊情况下，发包方若存在逾期付款，是否能够免除逾期付款的责任，需要具体问题具体分析。第一，对于已经达到合同约定的付款条件，如已完成进度款审核或已完成竣工结算且达到合同约定的其他付款条件，本次疫情不影响付款的，则不能免除逾期付款的责任；第二，对于未达到合同约定的付款条件，如因疫情无法复工，导致进度款及结算款无法完成审核工作的，不构成拖延审核情形，可以免除逾期付款的责任；第三，在承包方申请顺延工期或与承包人达成工期顺延协议的同时，针对顺延工期所对应的工程量及价款，发包人亦有权予以顺延支付相应的工程款。
